2024年10月の記事一覧｜日立不動産　売却コラム ｜株式会社日立不動産

今回は囲い込みを防ぐ
or 見破る方法を説明します。
具体的な方法として下記
3 点あります。
①
レインズで物件のステータスを確認する
②
別の不動産会社経由で探りを入れる
③
「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
一つずつご説明していきます。
①
レインズで物件のステータスを確認する
「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習としてメディアでも大きく取り上げられるように
なってきました。
状況を問題視した国土交通省は、レインズに対策を講じるよう要請したのです。
要請に答えてレインズが打ち出した対策が、「ステ
ータス管理機能の導入」です。
レインズの情報は今まで不動産会社しか閲覧できませんでした。
しかし、「専属専任媒介」、「専任媒介」を結んでいる売り手のみ、自分の物件の登録情報の
み閲覧できるようにしたのです。
具体的に以下の
3 つのステータスがあります。
・公開中
・書面による購入申込みあり
・売主都合で一時紹介停止中
確認方法ですが、媒介契約を結んだあと、不動産会社からレインズへの登録証明書を受け取
ります。
（宅地建物取引業法で義務付けられています。）
その証明書に記載されている
ID とパスワードを使って、レインズの HP からログインして
確認することができます。
※
下記詳細です。
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」に
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか確認しましょう。なっていないか確認しましょう。
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会社に問い合わせしてください。社に問い合わせしてください。
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。
次回は残りの
次回は残りの22つの方法について、ご説明します。つの方法について、ご説明します。

今回は昨今社会問題になっている「囲い込み」についてご説明したいと思います。

売却物件の仲介を依頼された不動産会社は仲介手数料が収入源です。

その手数料を売主さんと買主さんの双方からもらうために不動産会社が売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないという行為を「囲い込み」と言います。

「囲い込み」は不動産業界に横行する、売主さんに不利益をもたらす悪しき慣習です。

なお、「囲い込み」はどの不動産会社でも行われているというわけではありません。

一部の良識に欠ける業者に限られた行動です。

では囲い込みによるデメリットは何でしょうか？

それは本当に売れるべき金額より安くなってしまう、ということです。

せっかく買いたいという人がいると他の不動産会社から連絡が入っても、不動産会社がそれを勝手に断ってしまいます。

仮に3000万円でA社に売却の依頼を出していたとします。

売りに出してすぐ、他社が3000万円で買いたいという買主さんがいたとします。

通常であれば、その買主さんで決まりですが、A社はそれを断り売主さんにその事実を伝えません。

A社は自社で仲介できる買主さんが現れるまで、同じ対応を続けるのです。

売主さんとしては少しでも早く売りたいと考えているのに、不動産会社が囲い込みをしてしまうことで、なかなか売れません。

当然売れない時期が続けば不安にもなりますし、日々価値が低下していく中で、値下げも考えなくてはいけなくなっていきます。

特に買い替え等、売却時期が決まっている場合は、時期が迫ってくると大きく値引しなければいけません。

また、その他の場合でも、今の家が売れないことには次のアクションを起こすことができないでしょう。

このように「囲い込み」は売主さんにとってデメリットが大きいです。

只、囲い込みを防止するor見破る方法もあります。

次回はその具体的な方法について、ご説明します。

今回は不動産会社がどうやって利益を上げているかご説明します。
不動産取引において不動産会社がお客様から受け取れるお金は、原則として契約締結に至
った場合の仲介手数料だけです。
その仲介手数料の種類として、「片手取引」「両手取引」という専門用語があります。
不動産取引において、売買の場合は売主
さん と買主 さん という 2 組の当事者があります。
家を売りたいと思っている人は、自分で買主さんを探すのが難しいため、媒介契約を結んで
不動産会社に依頼します。
一方、家を買いたいと思っている人も不動産会社を訪れて物件を紹介してもらいます。
◆片手取引とは？
自宅を売りたい
A さんの依頼を 受けた不動産会社 C が売却活動をした物件を、不動産会社
D が自宅を買いたい B さんに紹介し、 A さんと B さんの間に 1,000 万円で売買契約が成立
したとします。
この場合
C 社は A さんから、 D 社は B さんからそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税抜）を
貰います。
売主
さん 側と買主 さん 側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。
◆両手取引とは？
A
さんから売却依頼を受けた C 社が、 C 社で物件探しをしている B さんに紹介して A さん
と B さんの間で売買契約が締結されたとします。
この場合
C 社は売主の A さんと買主の B さんの両社からそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税
抜）を貰うことができ、片手取引と比べると 1 件の取引で 2 倍の売り上げとなります。
このような取引を「両手」と呼んでいます。
当然のことながら営業マンはまずは両手を狙います。
売却依頼を受けた場合、まず自分の客に紹介できないかが第
1 優先。
次いで同じ店の他の営業が第
2 優先。
他の会社に紹介するのは優先順位
が低いのです。
両手取引でも、営業マンが誠心誠意取引を行えば何ら問題ありません。
只、昨今、不動産業界でこの両手取引が問題視されています。
何故でしょうか？
次回は、両手取引の問題点、「囲い込み」についてご説明します。