日立不動産　売却コラム ,株式会社日立不動産

中古不動産売却を成功させるために大切なことがまず3つあります。
それは、「理由」「お金」「知恵」の3つです。
なぜ、この3つが大切なのでしょうか。
それはご自宅の売却をスタートし、ゴールを迎えるまでにいくつかある決断をするときの大切な指針となるからです。
この3つがしっかりしていないと、大切な瞬間に誤った決断をし、それが後悔につながります。
自宅の売却は一生に何度もありません。
しかし、その道のりの中でたくさんの選択と決断を売主さんとして迫られるのです。
「不動産会社にどのように依頼するのか」
「売り出し価格に間違いはないか」
「値下げをする場合の下げ幅はどうするのか」
「買主さんとの値段交渉は」
「契約の内容はこれでいいのか」
といったさまざまな瞬間に立ち会い、決断を迫られます。
動くお金も大きいため、1つの決断ミスが大きな損失につながります。
とはいうものの、不動産を売ることは人生で1度か2度の方がほとんど。
不動産売買の経験も知識もない。
なくて当たり前です。
このように「経験」も「知識」のないまま、人生で最大ともいえる取引を行なうのです。
それは例えるのであれば、未開の地へ向かう冒険です。
経験も知識もない状態で冒険に飛び出すことは「勇気」や「挑戦」とはいいません。
「無謀」「博打」といいます。
もちろん、飛び出しても運よくうまくいく可能性はあります。
しかし、それはあくまでも可能性の問題です。
テスト勉強でもヤマカンが当たればいいですが、たいていの場合「勉強しなかったところ」が出題されます。
だから出題範囲をくまなく勉強して、しっかりと勉強をして臨むのです。
出題範囲をくまなく勉強することが、結果として「出題されるテスト問題」を取りこぼさない可能性を上げることとなるのです。
不動産を売る事は一生に何度もありません。
しっかり準備して、「成功する可能性」を最大限にしておくことは当然のことです。
また、途中で「あ、間違えた」では取り返しがつかなくなるのが、不動産売却という冒険の怖いところなのです。
この人生で初めての冒険を成功させるために、次の3つを用意する必要があります。
それが、「理由」「お金」「知恵」です。
不動産売買をほとんど経験したことがない場合でも、この3つをしっかりと準備すれば、不動産売却は成功するでしょう。
次回から、この「理由」「お金」「知恵」について、ひとつずつお話ししていきます。

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ






　　　　　　

ご自宅の売却を始める前に、知っておいてほしいことがあります。
それは「売ることは買うことよりずっと難しい」ということです。
現在日本の中古不動産市場は買い手が強い市場です。
市場から見ても、売るのが難しいのです。
また市場もさることながら、もともと売買というのは「買う」よりも「売る」方が難しいのです。
例えば大人気のネットオークション。
誰もが安く買いたいと思います。
その場合は、商品を探して自分のほしい価格で入札して買うわけですが、「これ以上高い値段では買わない」と思えば「買わなくてもいい」という選択肢があるのです。
買う場合の判断基準は、買える価格をクリアすればいいのです。
しかし売る場合はそうはいきません。
なぜなら、まず「自分が買った価格」というものがあります。
売るということは、当然過去に買っているはずです。
例えば、10年前に買ったご自宅で当時は4000万円で購入。
今、売り出そうと査定をしたら2500万円にしかならなかった。
住宅ローン残高は3000万円。
売っても500万円の赤字が出る。
今500万円もの資金は手元にない…。
こうなった場合、不動産会社に支払う手数料や諸経費を考えても、最低3100万円前後で売らなければならないということになります。
これは「売りたい値段」です。
しかし、査定してもらった市場価格は2500万円。
これが「売れる値段」です。
住宅を買う場合は、自分自身の資金計画から「買える価格」さえ見きわめれば買えます。
また、売り出されている物件の市場価格も「買い手市場」であるため「買いたい価格」と「買える価格」の差があまりありません。
ところが、反対に売る立場に回れば「売りたい値段」と「売れる値段」の差が出てきてしまいます。そしてこれからも日本は中長期的に買い手市場と考えれば、この「売りたい値段」と「売れる値段」の差が縮まるとは考えにくいのです。
また、売る場合は必ず「売る理由」があって売ります。
そこに「いつまでに売りたい」と時間的制限がつく場合があるのです。
家を買う人で「○月までに家を買わないといけない」という相談は受けたことがありません。
法人の節税策の一環として「いつまでに不動産を買わなければいけない」と聞いたことがありますが、個人レベルではまずありません。
「売る場合」は「買う場合」と比べ、時間的制限に縛られることが多いのです。
また「中古不動産の売り手」の周りには、すでに売り出し中の物件、今後も供給が続く新築のマンション・戸建、住宅ローン破綻から売りに出されるであろう築浅の競売物件と、ライバルがいっぱいなのです。
住宅を買う前に勉強される方はたくさんいます。
しかし、自宅を売る前に勉強される方はあまりいません。
本来は、売却時こそ「売るためのノウハウ」を勉強する必要があるのです。
次回からその「ノウハウ」をご紹介します。



【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ

ご自宅を売ろうと考え、不動産会社に相談したとします。
しかし、同時に「ある不安」を感じます。
「売って後悔しないだろうか?」と。
売却し終わった後に、後悔しないか不安を感じるのです。
経済評論家が、日本の不動産市場の先行きについて語っている。
売れないといっている。
インターネットの情報を見れば「悪徳不動産会社」の記事が目につく。
安く売られたりはしないか。
売れなくてドンドン値下げしていったら…と、不安になります。
人間というものは、不安を感じ出すと、あらゆることをその不安に結びつけます。
例えば、壁のシミが3つあれば顔に見えることがあります。
それが幽霊に見えるというのも「怖い」と不安によるものです。
まさに、自分自身の精神状態が「不安」を引き寄せます。
すると今度は、その不安を解消しようとありとあらゆる「情報」を収集し始めます。
しかし「正しい情報」を知る事はいいのですが、たいていの場合「間違った情報」を集めていることが多いのです。
そうなるとだんだん頭でっかちになり、「いろいろ調べたけど、まだ売りどきじゃないらしい」などといい出します。
そして、本当に大切な「売るチャンス」を逃すのです。
中には、近所の「ウワサ」や不動産売買の素人の親戚や友人の「無責任なアドバイス」を受けて、チャンスを逃す人もいます。
そういう方はたくさんいます。
結局「いい条件で売り損なった」と。
このように自宅を売ることに対して抱く不安は、結果としてチャンスを逃します。
只、この不安は簡単に解消することができます。
「売って後悔したくない」のであれば「後悔しない不動産売却」をすればいいのです。
これはどういうことか。
例えば2つの箱があって、「Aの箱には好きなもの」「Bの箱には嫌いなもの」が入ってたとします。
それを聞いた場合、ほとんどの人はAの箱を開けます。
只、もしそれを知ったうえで、Bの箱を選んでも「あぁ、やっぱりね」で終わります。
それは「正しい情報を事前に知っているから」です。
ここに後悔はありません。
しかし、何のヒントもなくBの箱を開けたらこう思いませんか?
「やっぱりAにしておけばよかった!」
自分の好きなものがBに入っているかもしれない、という「根拠のない期待」を裏切られたから後悔するのです。
そして不動産売却における根拠なき期待を形成するのは、いいも悪いも判断ができない玉石混交の情報なのです。
「何千万円くらいで売れるかもしれない」
「売りに出せばすぐ売れると思う」
「この物件がこれぐらいなら、私の物件はもっと高く売れるはずだ」
こうした「…かもしれない」「…と思う」「…のはずだ」という根拠のない期待を抱いても、現実には、思うような結果は出ません。
そして、それが「そんなはずではなかった」という後悔に結びつくのです。
だからこそ、「最適な方法と最適な価格」という「正しい情報」を事前に知ること。
そしてその正しい情報を素直な気持ちで受け止めることが、結果として「後悔しない自宅売却」をする秘訣なのです。

　　　　　　

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ

皆様は事情があって、「自宅を売ろう」としています。
でも本当に、「売ること」が最善の策なのでしょうか?売る以外に手はないのでしょうか?
自宅を売ろうと考えたのは、「必要な資金を手にするため」です。
その手段に過ぎません。
売ると決めたら、つい売ることが目的になってしまいがちです。
本当は最初に、必要な資金を調達するために、他にどんな方法があるか。
売る以外にその物件を活用する方法はないのか。
手元にいくら残ればいいのかを含めて、広く検討するべきです。
売るとしたら、必要な税金などの試算もしておく必要があります。
案外、売った後にどのどんな税金がいくらかかるか、まったく無頓着な人が多いのが実情です。
後で多額の税金がかかる場合もありますから、一概にいま売却するのが正しいとは限りません。
特に買い替えや特例、相続についても、適切な期限を把握しないと後で思いもよらない支出で損をするケースもあります。
売却時のトラブルで最も多いのは、諸経費の計算ミスや、税金の知識がなかったために後で多額の納税が発生するなど、後になって困る事例です。
不動産会社は税金の専門家ではないということを認識して、あらかじめ税理士に相談するなどして、税額の目安を調べておくべきでしょう。
不動産業界では、「税の問題には立ち入るな！」と教えています。
だから、売主さんが自分で調べておかねばなりません。
たとえば、不動産の保有期間が「5年以内」か「5年超」かで、税額が倍も違います。
ちょうど5年目の日はまだ5年以内です。
その日に売買契約を結んでしまうと、翌日契約する場合の2倍もの税金を納入しなければなりません。
これらの試算をした上で、売るのか、借りるのか、何か他に自宅を活用するのか、最初に比較して決めましょう。

　　　　　　　

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ

不動産売買においては、不動産会社と売主さんの間に、「情報の格差」があります。
不動産会社が持っている情報は明らかに売主さんが知りうる情報より膨大です。
不動産会社はその情報を売主さんに提供すべきですが、自分たちの枠通り売却を進めたいため、意図的に情報を隠してしまうこともできてしまいます。
これに対抗するためには、売主さんもできるだけ自分の物件の情報を収集することが大切です。
特に、「自分の物件のバリュー（価値）を知る」ことはとても大事です。
自分の住んでいる家やマンションの快適さ、独自の価値・魅力は誰よりも自分自身が一番知っているはずです。
「晴れた日にはベランダから○○山が見える」
「駅からは徒歩15分くらいあるけど、気持ちの良い公園までは2分もかからない。サイクリング道路入り口もすぐそこだ」
「有名私立小学校まで徒歩5分、長女がその学校に入学する時期に引っ越してきたんだ」
などなど。
不動産会社によっては、「○○山が見えても相場は変わりませんね」「公園までの距離より駅までの距離の方が大事です」と、ご自身が感じている魅力を価格設定に反映してくれない人が多いでしょう。
でも、○○山が見えるだけで、「ここに住みたい！」と一発で気にいる人だっていないとは限りません。
不動産会社は、物件の独自の価値をわかっていても、それを売主さんに伝えない可能性もあります。
たとえば、教育熱心な父母にとても評判の高い公立小学校の学区内なら、必ずそこに魅力を感じる人は複数います。
すでに高齢になって子どもも独立している老夫婦なら、小学校の校区のことなどまったく頭にない場合があります。
不動産会社はその価値がわかっているのに、売主さんは分かっていない。
これでは勝負になりません。
家は、新たな所有者、使用者が最大限に活用し、新しく活気づきます。
そして、ただ急いで売却するよりずっと満足できる収入を得ることができます。
しかも、前向きな気持ちで新しい住まいに移ることができます。
「そうは言っても、急いでいるんだ。ゆっくり夢を追いかける余裕はないんだよ」
それも本音でしょう。
事情があるから売却を決めたのです。
要は時間との戦いです。
「急ぎだけれど、急がない」
この「失敗しない不動産売却の鉄則」を堅持できるはずです。
そして、ただ焦るのではなく、ぐっとこらえて少しだけ余裕を持って取り組む覚悟を持てば、夢のある売却へと発展させることができるはずです。

　

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ

親から相続した戸建住宅を、日立不動産さんの仲介で売却しました。
相続税納付期限内に売却できたことに、本当に感謝しています。
最初に、①日立不動産での買取査定価格②仲介（不動産業者）での売却査定価格③仲介（エンドユーザー）での売却査定価格の3つが提示されました。
その後、私たち相続人の意向をくみ取った売却戦略を立ててもらい、その後は、想定スケジュールに沿って売却活動を実施して頂きました。
おかげで、遺産分割協議もスムーズにまとまり、相続人すべてに納得感のある取引が出来ました。
当初、大手不動産に依頼することも考えたのですが、距離感が近くコミュニケーションが取れ、我々相続人に寄り添ってくれる地域密着の不動産会社の方が良いと考え、日立不動産さんにお願いをしました。
結果、日立不動産さんには、大手不動産会社に負けない経験と知見が豊富なスタッフがいらっしゃり、大正解でした。

担当より一言

日ごろ私たちは、自宅や不動産を「売る」ことを想定して生活していません。
相続や離婚、住み替えなどの理由ができて、短い時間の中で「売る」ことを決めざるを得ない場合が大半です。
その短い期間の中で、不動産会社を選定し、資産の分割や新しい住まいの購入など、短期間に大切なことをたくさん決定しなければなりません。
しかし、不動産売却と言う一連の作業は、プロでも大変な仕事です。
これはほとんど経験のない皆さんがうまくやり遂げるのは難しいのが実情です。
まして信頼できる、誠実な仲介パートナーがいなければ困難です。
将来、不動産を売却する可能性が少しでもあると感じている人は、突然やってくるその日に備え、次に挙げる項目程度の心の準備はしておいていただきたいと思います。
①売却を想定し、備えておく。
売却する場合に「関係者」となる家族や兄弟、親戚と、売却の可能性や自分の気持ちなどを普段から少しでも話しておく。
②近隣の売却広告などを集め、相場観をチェックし、自分の不動産がどの程度の価格で売れるかを想定しておく。
③友人知人、信頼できる人のなかに不動産関係の仕事をしている人がいないか探して、「もし売却するときは、お願いするかもしれません」と話して、実際に取引するときの情報をあらかじめ収集しておく。
こうして心の準備をしていたとしても「急なこと」ですから、「高く売る」より「早く売る」を優先せざるを得ない場合が生じます。
しかし、急ぐと最後は時間に追われ、妥協せざるを得なくなります。
そうなると、売却した後に後悔する可能性があります。
たとえば、相続税を払うための不動産の売却を考えてみましょう。
相続税の納期は被相続人がお亡くなりになってから10ヶ月以内ですから、兄弟姉妹など相続人間で話し合いをしていれば、すぐに経ってしまう時間です。
納期間際になって、慌てて金額を下げて売る。
焦らなければ、もっと高く売れたのに…、と後で後悔することになります。
そうならない為に、売却せざる得なくなる前に、備えをしていく必要があるのです。