日立不動産　売却コラム ,株式会社日立不動産

②抵当権抹消関連費用※住宅ローンを組んでる場合

住宅ローンが返済中の場合、売却金額によって住宅ローン残債を返済するのが一般的です。

この際、住宅ローンを借りる際に設定した抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きを行います。

抵当権の抹消は、売却金額が入金される引渡と同時に行います。

引渡では住宅ローンを借りている銀行で行うことが多いので、入金確認次第、銀行から抵当権の抹消書類をもらいます。

抵当権の抹消は、実際には司法書士が代理人となって行います。

尚、司法書士は、基本的に不動産会社が手配しますので、特に自分で探す必要はありません。

抵当権の抹消には、法務局へ支払う登録免許税と司法書士へ支払う司法書士報酬の2つが必要となります。

◆登録免許税

住宅ローンを借りるために設定した抵当権は、土地と建物の登記簿謄本に記載があります。

登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権抹消と呼びます。

実際には、抵当権の記載の部分にアンダーラインが引かれますが、アンダーラインが引いてある部分は抹消されていることを意味します。

登記簿謄本にアンダーラインを引く作業は、法務局が行います。

この際、法務局へ手間賃を支払うことになりますが、この手間賃に該当するものが登録免許税になります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地の単位を筆(フデ)と数えますが、複数の筆がある場合には、その筆の数だけ1,000円の登録免許税がかかります。

建物にも抵当権が設定されていれば、建物1つにつき1,000円という考え方になります。

◆司法書士報酬

司法書士報酬の金額は司法書士ごとに異なりますが、大体15,000円前後で収まることが多いです。

目安として、全国の司法書士から報酬のアンケートをとり、その結果を公表している資料がございますので下記ご参考にしてください。

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

只、これはあくまでも目安です。

土地が複数筆ある場合等、物件によって報酬金額は異なります。

実際の金額を知りたい方は、司法書士にお見積もりを取ってもらうといいでしょう。

次回も引き続き売却時にかかる費用をご説明します。

不動産の売却では一定の費用が発生します。

不動産の売却費用には、仲介手数料や抵当権抹消関連費用、印紙税、売却で発生する所得税等々があります。

一定の要件を満たすマイホームの売却の場合には、所得税等の税金は発生しないこともあります。

そのため税金の基礎知識が若干必要となります。

また土地の境界が明示できない物件を売却する場合は、別途測量費がかかります。

さらに、2018年度以降は、売却前にインスペクション(建物状況調査)を行う人も増えていますので、インスペクションについても知っておくことが望ましいです。

このように不動産の売却には費用が発生しますが、物件によっては発生するものや、発生しないものがあるため、事前にしっかりと知識を身に着けておくことが損をしないコツです。

今回は売却時にどんな費用が発生するか、一つずつご説明したいと思います。

売却時にかかる費用は主に下記の6つです。

①仲介手数料

②抵当権抹消関連費用

③印紙税

④インスペクション費用(任意)

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

⑥税金(譲渡所得が発生する場合のみ)

①仲介手数料

仲介とは、宅地建物取引業者が売買に関して、売主さんと買主さんの間に立って、売買契約の成立に向けて尽力する行為のことを指します。

仲介は媒介とも呼ばれており、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を媒介契約と呼びます。

仲介手数料は、成功報酬であることが最大の特徴です。

着手金や実費精算等は一切なく、売却が決まった時点で発生する費用になります。

仲介手数料は、以下の3つの条件を満たした場合において発生します。

・不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること

・その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること

・その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

不動産会社に売却の依頼を行うと、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。

報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

200万円以下：取引額の5％

200万円超から400万円以下：取引額の4％＋2万円

400万円超：取引額の3％＋6万円

※別途、消費税が発生します。

例えば2,000万円で売却できた場合、

2,000万円× 3% ＋6万円= 66万円（別途消費税）

が仲介手数料の上限額となります。

尚、2018年1月1日以降、取引額が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加えて、現地調査費等の費用相当額を請求できるようになりました。

これは、全国で空き家が増え続ける中、地方の空き家の売却がなかなか進まないことを受けて法改正されました。

但し、仲介手数料と現地調査費等の費用相当額の合計額は、18万円(別途消費税)を超えてはならないものとされています。

今回はここまで。

次回以降も引き続き、売却時にかかる費用についてご説明します。

前回に引き続き囲い込みを防ぐ方法の、残り2つをご紹介します。

②別の不動産会社経由で探りを入れる

契約を結んだ不動産会社に、別の不動産会社経由で探りを入れることもできます。

頼める不動産会社がいない場合は、ご自身で不動産会社のフリをして行う形でも大丈夫です。

「○○物件の購入希望者がいるのですが、内覧できますか？」

そう聞いたときに、

「すでに購入申し込みが入っています。」

などの返答があった場合は怪しいと考えてください。

今度は購入希望者のふりをして電話をかけて、

「〇〇マンションの物件の内覧はできますか？」

と聞いて、

「はい、内覧希望を受け付けています。」

という回答があれば「囲い込み」が行われている可能性大です。

他社と契約することも検討しましょう。

③「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する

一般媒介は、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。

囲い込みをしたところで、他の会社が通常通り営業活動を行うと囲い込みする意味が無くなります。

その為、いち早く買い手を見つけた会社のみが手数料を獲得できるので、情報を開示してでも早く買い手を見つけた方が不動産会社もメリットがあるのです。

以上が囲い込みに対する対策です。

ここまで3回に分けて「囲い込み」のご説明をしていきました。

只、一点ご注意いただきたいのは、「囲い込み」をしているのは、一部の悪質な不動産会社です。

ほとんどの不動産会社は善良に営業活動を行っています。

よく業界全体がそうなっている、という記事を見ますがそんなことはありませんのでご安心ください。

今回は囲い込みを防ぐ
or 見破る方法を説明します。
具体的な方法として下記
3 点あります。
①
レインズで物件のステータスを確認する
②
別の不動産会社経由で探りを入れる
③
「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
一つずつご説明していきます。
①
レインズで物件のステータスを確認する
「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習としてメディアでも大きく取り上げられるように
なってきました。
状況を問題視した国土交通省は、レインズに対策を講じるよう要請したのです。
要請に答えてレインズが打ち出した対策が、「ステ
ータス管理機能の導入」です。
レインズの情報は今まで不動産会社しか閲覧できませんでした。
しかし、「専属専任媒介」、「専任媒介」を結んでいる売り手のみ、自分の物件の登録情報の
み閲覧できるようにしたのです。
具体的に以下の
3 つのステータスがあります。
・公開中
・書面による購入申込みあり
・売主都合で一時紹介停止中
確認方法ですが、媒介契約を結んだあと、不動産会社からレインズへの登録証明書を受け取
ります。
（宅地建物取引業法で義務付けられています。）
その証明書に記載されている
ID とパスワードを使って、レインズの HP からログインして
確認することができます。
※
下記詳細です。
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」に
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか確認しましょう。なっていないか確認しましょう。
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会社に問い合わせしてください。社に問い合わせしてください。
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。
次回は残りの
次回は残りの22つの方法について、ご説明します。つの方法について、ご説明します。

今回は昨今社会問題になっている「囲い込み」についてご説明したいと思います。

売却物件の仲介を依頼された不動産会社は仲介手数料が収入源です。

その手数料を売主さんと買主さんの双方からもらうために不動産会社が売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないという行為を「囲い込み」と言います。

「囲い込み」は不動産業界に横行する、売主さんに不利益をもたらす悪しき慣習です。

なお、「囲い込み」はどの不動産会社でも行われているというわけではありません。

一部の良識に欠ける業者に限られた行動です。

では囲い込みによるデメリットは何でしょうか？

それは本当に売れるべき金額より安くなってしまう、ということです。

せっかく買いたいという人がいると他の不動産会社から連絡が入っても、不動産会社がそれを勝手に断ってしまいます。

仮に3000万円でA社に売却の依頼を出していたとします。

売りに出してすぐ、他社が3000万円で買いたいという買主さんがいたとします。

通常であれば、その買主さんで決まりですが、A社はそれを断り売主さんにその事実を伝えません。

A社は自社で仲介できる買主さんが現れるまで、同じ対応を続けるのです。

売主さんとしては少しでも早く売りたいと考えているのに、不動産会社が囲い込みをしてしまうことで、なかなか売れません。

当然売れない時期が続けば不安にもなりますし、日々価値が低下していく中で、値下げも考えなくてはいけなくなっていきます。

特に買い替え等、売却時期が決まっている場合は、時期が迫ってくると大きく値引しなければいけません。

また、その他の場合でも、今の家が売れないことには次のアクションを起こすことができないでしょう。

このように「囲い込み」は売主さんにとってデメリットが大きいです。

只、囲い込みを防止するor見破る方法もあります。

次回はその具体的な方法について、ご説明します。

今回は不動産会社がどうやって利益を上げているかご説明します。
不動産取引において不動産会社がお客様から受け取れるお金は、原則として契約締結に至
った場合の仲介手数料だけです。
その仲介手数料の種類として、「片手取引」「両手取引」という専門用語があります。
不動産取引において、売買の場合は売主
さん と買主 さん という 2 組の当事者があります。
家を売りたいと思っている人は、自分で買主さんを探すのが難しいため、媒介契約を結んで
不動産会社に依頼します。
一方、家を買いたいと思っている人も不動産会社を訪れて物件を紹介してもらいます。
◆片手取引とは？
自宅を売りたい
A さんの依頼を 受けた不動産会社 C が売却活動をした物件を、不動産会社
D が自宅を買いたい B さんに紹介し、 A さんと B さんの間に 1,000 万円で売買契約が成立
したとします。
この場合
C 社は A さんから、 D 社は B さんからそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税抜）を
貰います。
売主
さん 側と買主 さん 側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。
◆両手取引とは？
A
さんから売却依頼を受けた C 社が、 C 社で物件探しをしている B さんに紹介して A さん
と B さんの間で売買契約が締結されたとします。
この場合
C 社は売主の A さんと買主の B さんの両社からそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税
抜）を貰うことができ、片手取引と比べると 1 件の取引で 2 倍の売り上げとなります。
このような取引を「両手」と呼んでいます。
当然のことながら営業マンはまずは両手を狙います。
売却依頼を受けた場合、まず自分の客に紹介できないかが第
1 優先。
次いで同じ店の他の営業が第
2 優先。
他の会社に紹介するのは優先順位
が低いのです。
両手取引でも、営業マンが誠心誠意取引を行えば何ら問題ありません。
只、昨今、不動産業界でこの両手取引が問題視されています。
何故でしょうか？
次回は、両手取引の問題点、「囲い込み」についてご説明します。

不動産会社を選ぶ時も、売却のさまざまな打ち合わせをするときも、高額な売買だけに、ご主人様が窓口になる場合が多いようです。

奥様の発言権が強いご夫婦でも、担当者と商談するのはご主人様。

実はこれ、営業マンからすると結構やりやすいのです。

男性は格好をつけ、物わかりがいいように振る舞うことがありますし、仕事の厳しさを自分も体験しているだけに、営業マンに同情しがちだからです。

営業マンは、売主さんの会社関係や仕事内容にも立ち入って会話を進めてきます。

「ご主人のお仕事も大変ですねぇ」などと意気投合してくると、ついいいところを見せようと、「わかった、君を信用してすべて任せるよ」と口走ってしまうのです。

本来なら、安易に信用する前にまず営業マンの販売実績を確認し、販売物件に関する経験値、販売のビジョンや目標を聞くべきです。

経験値とは、過去にこの地域で同じような物件やマンションの販売実績があるか、ということです。

販売ビジョンとは、「この案件は、このようなお客様が欲しがっていますので、こういう販売方法を準備して、クリーニングのあと二週間後には販売を始めます」「ひと月経って反響が薄い場合は、このような販売方法に切り替えます」というプレゼンテーションです。

そこを確認して、プロフェッショナル・レベルの内容が伴っていなければ、契約は見送るべきです。

ところが、世間話だけで意気投合し、ハンコをついてしまう売主さんが少なくないのです。

これが後に「騙された」、あるいは「口車に乗せられた」と感じるトラブルにつながる原因の一つです。

その点、女性はクールです。

横にいる男性が、「お前、そこまで言ったら失礼だろう」とハラハラするような質問も平気でできます。

「あなた、経験は?」「宅建の資格は持っているの?」「この家、どうやって売ってくださるおつもり?」などと聞けるのは男性より案外、女性の方です。

それは当然、聞くべき質問です。

営業マンにとっては、なかなか痛いところを突かれるので、そう簡単ではないなと、気を引き締めるでしょう。

ご夫婦で事前によく相談し、どちらが窓口になるかを決めることもトラブル回避の対策です。

そしてもちろん、どちらが窓口になるにしても、いま紹介したような質問をきちんとして、その回答によって不動産会社を評価し、比較して決定するのが失敗しない売却の一歩です。

不動産会社に室内を一通り見てもらったあと、お話をすることになります。

このお話の中でも担当者の資質を見きわめるポイントがあります。

ここでは、そのポイントを2つお話しします。

①話を聞かない担当者はNG

これはもう根本的なことですが、意外とこういう不動産会社が多いのです。

「査定額はこれです。こんな費用が必要です」

こういった説明をする事は確かに大切です。

しかしそれ以上に不動産会社は「お客様の悩みを解決する」お手伝いをすることが仕事です。

また、お客さんの話をしっかり聞くことで、お客さんの置かれている背景や状況、希望や考えなどをしっかり把握しておかないと後々のトラブルの原因になります。

まず、話をしっかり聞いてくれる担当者であるかどうかを見きわめてください。

②何でも「知っています」何でも「お任せ下さい」は危険

不動産会社も人間です。

いくら不動産の事でも知らないことがあります。

査定の時にいろいろな話をしますが、その時に担当者の方がわからないことがあったとき「知らない」とはっきりいってくれる担当者なら合格です。

もう一ついえば、「わからないので、調べてから回答します」というのが正解です。

また、こちらが不安なこと、わからないことを聞いたときに「大丈夫です。任せてください」と、説明もなく安請負いする担当者もお勧めしません。

「即答」=「優秀な担当者」ではないのです。

自身の知識不足を認める謙虚さと誠実な姿勢が大丈夫です。

自宅を売りに出せば、知識や経験のない一般の売主さんはいろいろな不安や心配をします。

それは当然であり、だから不動産会社が仕事として成り立っているのです。

そしてこの不安や心配は、不動産のプロからすれば小さな問題であることが多いのですが、売主さんにとっては「お客さんのこの小さな悩みを一緒に解決したい!」という気持ちのある担当者に売却を依頼したいと思うものです。

小さな悩みを解決できない不動産会社が、大きな悩みは解決できません。

「お客様の聞いておられる占いではそうなのですね。私ども不動産のプロの立場からお話しさせていただくと…」と、きちんと売主さんの気持ちを察してくれる担当者とお付き合いしましょう。

具体的な査定金額を算出する際には、実際に室内を見てもらい査定してもらいます。

この査定の時に、ご自宅の値段をつけてもらうのですが、実はこのとき不動産会社を「査定」する絶好のタイミングなのです。

なぜなら、不動産会社は査定をするために売主さんにいろいろなことを聞き、不動産のプロとしての見解によって価格の説明と根拠を示します。

また、売主さんに対し、売却のプロセスや方法について細かく説明しなければいけません。

説明を聞く売主さんは素人です。

不動産の知識はなくて当然。

だから、ご自身で担当者がどのような説明をするのかを見きわめてほしいのです。

いい不動産会社の担当者であれば、売主さんが理解しやすい説明をするでしょう。

また資料も充実しており、一般の方でも理解しやすいはずです。

ここで誤解しないでほしいのは、「口がうまい不動産会社がいい」ということではありません。

おしゃべりが上手でなくてもいいのです。

ここで見きわめてほしいのは「一生懸命、わかりやすく説明しようとしている姿勢」なのです。

次に、こういった「考えの背景」を知っていただいた上で、具体的な担当者の見きわめ方を説明します。

不動産会社を査定する最初のポイントは、玄関のドアを開けたときから始まります。

まずチェックすべきなのは、見た目と第一印象です。

見た目で判断するのか?といわれそうですが、これは非常に大事です。

はじめてお伺いする売主さんの家。

査定という、非常に大切な行程です。

このときに不動産会社がどんな覚悟で来たのかが第一印象に表れるのです。

「靴下に穴が開いている」「清潔感がない」「たばこ臭い」「口臭がする」「手の爪の先が黒い」「スーツがよれよれ」と、まぁいろいろありますが、「お客様」すなわち「売主であるご自身」を不快にさせる要因があれば、その方にお願いすることはお勧めしません。

人生で1度か2度の、大切な資産である自宅の売却を依頼する相手を探しています。

その相手は、ご自身にとって大切なパートナーとなります。

そしてご自宅の売却においても、このパートナーとの信頼関係がいかに築けるのかが成功のカギを握ります。

しかし、このパートナーが「あなたご自身を不快にさせるもの」を持っていたとしたら、100%の信頼関係を築くことができますか?

「信頼してもらう」というのは、最低限の条件ではないでしょうか。

その信頼のためにまず大切な「見た目」の準備を怠る不動産会社は「お客様を軽く見ている」としかいいようがありません。まず見た目と第一印象が大事です。

いかがですか?

ご自宅に来た不動産会社の第一印象は。

厳しいかもしれませんが、これが大切なパートナー選びでまず肝心なのです。

さて、ここから不動産会社を選んでいきますが、そこに2つのステップがあります。

①不動産会社を数社選ぶ

② 査定に来た担当者を見きわめる

ご自宅を売ってくれるのは、不動産会社です。

しかし、不動産会社の看板が売ってくれるわけではありません。

実際に動くのは不動産会社の担当者です。

そういう意味では「不動産会社を選ぶ」というのは、「不動産会社の担当者の資質を見きわめる」ということになります。

「じゃ、最初から担当者個人を見きわめればいいじゃないか」と声が聞こえてきそうですが、不動産会社を一軒一軒回って「いい担当者」を選ぶことはまず不可能。

そこでまず「いい不動産会社」という大きなふるいをかけて、そこをクリアした不動産会社の「いい担当者」に会えばいいのです。

売却を検討される際は、「ご自身の味方となり、親身になって、しっかり話を聞いてくれる不動産会社=担当者」を探さなければいけません。

そのためには、お客様を大切にする「文化」のある不動産会社を探す必要があります。

なぜ、不動産会社の文化を見きわめなければいけないのか?それは、「お客様を大切にする文化のある不動産会社」でしか、「お客様を大切にする文化を持つ社員」が育たないからです。

きれいな水にすむ魚は、きれいな水でしか育ちません。

環境という影響は非常に大きいのです。

それと同じように、ご自身の味方となる担当者は「お客様を大切にする文化のある不動産会社」でしか育ちません。

優秀な担当者であったとしても、不動産会社の文化によっては、その秀でたところを役立てることができないのです。

例えばお客さんが困って担当者に相談した場合、担当者個人で解決できない問題や重要な内容は間違いなく上司に相談します。

すると上司は「え、お客がそんなこといってるの?ほんま素人はこれだから困る」というのでは、売主さんとして困ってしまいます。

「お客様を大切にする文化」のある不動産会社であれば、上司もその文化に基づいて担当者を指導します。

お客様と直接会ったことのない上司でさえも、親身にお客様の悩みを解決する方法を考えてくれるでしょう。

会社組織の文化は、顧客への対応・サービスに大きく影響します。

「お客様を大切にする文化の不動産会社」と付き合うことで不動産売却は成功し、「お客様を大切にする文化のない不動産会社」と付き合うことで不動産売却は失敗するのです。