日立不動産　売却コラム ,株式会社日立不動産

前回お伝えした通り、相場はあてになりません。

そもそも誰が、物件の売り出し価格を決めているのでしょうか?

プロが価格を決めているのでしょうか?

答えは「ノー」です。

価格を決めるのに資格はいりません。

周囲の物件、最近の取引実績などの傾向から、大体の価格設定なら誰でもできます。

よほど戦略的な理由がある場合を除いて、売り出し価格はそれほど重要視されていない。

言い換えれば、プロの判断がなされているわけではありません。

仮に、「北海道に1000坪で100万円の原野」があるとしましょう。

不便な場所だけど、誰が考えても安い。

買うか、買わないか?

この土地の価格が、周辺では相場通りだとしましょう。

もし余裕があって、夢を感じたら「買いたい」と思う人もいるでしょう。

土地は、相場通りでも買い手一人一人で価値観が変わります。

大勢の平均値、つまり相場的な考えで判断すれば、「持っていても行く機会は少ない」「固定資産税等の経費もかかる」・・・

だから買わないという判断が一般的でしょう。

だから価格の相場も安くなるのです。

ところが、「その土地には金脈が眠っているのではないか?」と資金に余裕のある投資家が嗅ぎつけたら、彼らはさっさと100万円で買うでしょう。

もし本当に金脈に出会えたら、100万円が100億円に化けてしまいます。

ここで何を申し上げたいかというと、土地というのは、「所有するものでなく、使うものだ」ということです。

使う人によってまったく価値が変わるものです。

その土地の価値を見いだせる人に出会えたら、相場より高い値段でも買ってもらえます。

これは極論ですが、相場を逆手にとって、高い利益を生み出す方法もあります。

それは、相場の安い、一般的（相場的）には魅力が低いと言われる土地を探して、これを磨き上げて魅力を付加することです。

例えばそこにアパートを建てたとします。

優秀なデザイナーに依頼して、内装も外装もオリジナリティーあふれるデザインを施し、若い感覚の人たちに「住みたい！」と感じてもらえる家を造ります。

そうすれば、入居希望者はすぐに見つかるうえに、周辺のアパートより少し高い家賃設定をしても「決して高くない」と感じてもらえます。

そう感じるお客さんと出会えればよいのです。

売買も同じです。

相場とは関係なく、その買主さんが「買いたい」と感じる魅力があり、それが伝えられれば好条件で契約が成立するのです。

不動産売買の契約で一番の関心事は「価格」です。

売る方も買う方も、詰まるところ価格にすべてが集約されます。

その他の条件、細かな要素も当然大切ですが、結局のところ満足感の多くを占めるのは最終的な価格です。

実は、ここにも意外な「落とし穴」があります。

価格が高いのか安いのか、売主さんと買主さん双方の満足感は何が基準になっているのでしょうか?

「相場だ」と、誰もが考えるでしょう。

売主さんは相場より少しでも高ければ「得をした」と思い、買い主さんは相場より安ければ「いい買い物をした」と思います。

確かにそれはあるでしょう。

けれど、もし本当にそれだけが基準なら、「双方ともに満足できる売買契約はない」ことになってしまいます。どちらか一方が満足し、どちらか一方は必ず妥協を強いられるからです。

だから、どうしても心情的に不満が渦巻き、クレームをつけたり、トラブルに発展したりするようなすれ違いが起こりやすいのです。

では一体、双方が満足し、お互いに心から笑って握手できる契約を結ぶためには、何を基準にしたらいいのでしょう?

簡単な手がかりがあります。

それは「相場を基準にしないこと」です。

そもそも相場とは誰が決めたのでしょう?

一般的に言えば、その地域の実勢価格、同じような物件が実際にいくらで取引されているかのデータが基になります。

土地の単価も地域の販売実績が基準です。

それに、角地かどうか、南向きか、日当は?庭はあるか、広いか?などの要素でプラスマイナスがあり、価格が割り出されます。

けれども、これはあくまで万人に向けた平均的な価値観です。

物件を買ってくれるのは「1人」です。

特定の1人が「その物件がこの価格なら十分にリーズナブルだ」と感じてくれれば、たとえ相場より高くても「満足」でしょう。

物件にこのような価値観を見出し、その価値観を求めている顧客に向けたセールスが展開できれば、思わぬ高値で申し込みが複数舞い込む可能性だってあるのです。

実際にあった例をあげれば、「評判の高い学校の学区内だ」とか、「有名なデザイナーが手がけた建物だ」といった要素です。

それに魅力を感じる人で経済的に余裕があれば、相場よりずっと高くても「買いたい」のです。

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、日立不動産

不動産を売却する場合、多くの方は「不動産売却一括査定サイト」を利用されるかと思います。（以下、一括査定）

一括査定を利用することで、売却を予定している不動産のおおよその相場が分かります。

また店舗に足を運ばずとも家に居ながらにして一度に複数の不動産会社から査定価格が提示されるため非常に便利です。

ですが、一括査定は「便利」である反面、少し面倒な点や注意したい点などがあります。

そこで、今回は一括査定の注意点と有効な使い方、そして売却を成功させるために重要なポイントについてご紹介していきます。

◆高値査定に気を付ける

媒介契約を取るために、売れるはずのない高めの査定額を提示したりすることがあります。

不動産会社は、一括査定を介して査定依頼が来る度に一括査定運営会社に成功報酬を支払う必要があります。

そのため、他社よりもよい条件を提示し自社で取引をしてもらうべく、実際には売れる可能性の低い高値を提示してくる場合があります。

仮に高値で売りに出したとしても地域の相場から外れていたり、人気エリアから外れていたり魅力的と言えない物件の場合、1年以上も売れずに残っている…

というケースが少なくありません。

よって高い査定額が来たからと安易に飛びつかず「相場感」を持ち売却を進めるようにしたいものです。

◆最適な不動産会社がいるとは限らない

一括査定は複数の不動産会社から一度に査定を受け取ることができるのがメリットです。

只、全ての不動産会社が一括査定に登録しているわけではないですし、全ての一括査定登録会社が売却が得意では無いと言うことをまずはご承知おきください。

一括査定はあくまで一括査定。

ご自宅の売却を成功に導く不動産会社がズラッと並んでいるわけではありません。

只、「売却する際の相場感を持ったり」「あらゆる視点からのアドバイスを、複数の会社からもらう」という点では非常に優れています。

あくまで、そのような意識を持ち一括査定を利用されるのをオススメします。

◆不動産会社を見極めるチェックポイント

一括査定から売却依頼先を選ぶケースも多々あります。

只、どこに任せればいいか迷う方も大勢いらっしゃいます。

そんな時は、以下の項目をチェックしましょう。

・不動産売却実績が多数ある

・購入を待っている顧客を持っている

・レスポンスが早い（もしくは根拠ある査定は遅くとも、いつまでに連絡するなど連絡をくれる）

・メールや電話などの対応が気持ち良い

・他社よりもやたらと高い査定額を伝えてきてはいない

・提示する内容や査定額にちゃんとした根拠があり、丁寧に説明してくれる

・売却契約を無理に早く進めようとしない

・不動産会社の店舗は清潔感がある

・担当者と相性が良い

気持ちよく取引ができる不動産会社を選び、大切な自宅の売却を成功させましょう。


【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、日立不動産

「この家を欲しがっているお客さまがいます。ぜひお売りください！」

こんなチラシがポストに入っていたことはないでしょうか。

「この地域限定で戸建てを探しています」

「3カ月以内に購入したいという希望者がいます」

など、バリエーションはいろいろです。

怪しいチラシだなと差出人を見てみると、誰でも聞いたことのあるような大手の不動産会社です。

「そういえば、先日も同じようなチラシが入っていたな。確かにこのマンションは立地も設備もいいし、買いたいという人は多いかもしれない。ちょうど住み替えを考えていたころだから相談してみようかな」

などと考えて問い合わせてしまったら、その不動産会社の策略に見事はまったことになります。

「確かに欲しいという人はいたんですが、つい先日契約してしまいました。でもこの際、一度、価格を査定してみてはいかがですか？」

と営業担当者の口車に乗せられて、買いたいという人がいるわけでもないのに、売却仲介を委任するはめになってしまいます。

それで本当に納得できる価格で売れればいいのですが・・・。

不動産会社にとって儲かるのは、片手取引ではなく両手取引です。

両手取引にするためには、まず売り物がなければ話になりません。

多少ずるい手を使ってでも、売り物件を預かることが不動産会社にとっては重要なのです。

一度預かった後はいろいろな手口を使って両手取引を完了すればいいのです。

大手不動産会社だからといって信用するのは大間違いです。

冷静に考えてみましょう。

自分が不動産を買う時に、「この条件限定で」「〇丁目の限定で」などと、条件を狭めて買うことはなかったはずです。

不自然な内容のチラシをつくるような会社は疑ってかかったほうが身のためです。


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媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する契約のことです。

不動産会社は、この依頼内容を書面で売主さんに交付する義務があります。

そして、この媒介契約をもとに、不動産の売却活動に入っていきます。

媒介契約では、主に次のようなことが取り決められます。

・誰がどの不動産会社に売却を依頼するのか

・どの物件の売却を依頼するのか

・いくらで売却するのか

・売却を依頼する期間はいつからいつまでか

・売却の依頼を受けた不動産会社の売却活動はどのようなものなのか

・売却が決まったときの不動産会社に支払う手数料は、またその時期は

と、かなり簡単にまとめましたが、媒介契約書にはこのようなことが書かれています。

もちろん、詳細についてはきちんと条文にまとめられています。

また、この条文や媒介契約は、不動産会社が都合のいいように決めたとしても「依頼者(売主)に不利な条項は無効とする」としています。

「なるほどわかった。じゃあ早速媒介契約を結ぼうじゃないか」といきたいところですが、

たいていの売主さんはここで迷います。

媒介契約を締結するときに悩むのです

。

なぜなら媒介契約は1種類ではありません。

3種類の方法の中から1つを選ぶ必要があるからです。

その3つの媒介契約は、次の通りです。

①一般媒介契約

・依頼者(売主)が「依頼した不動産会社」以外の「他の不動産会社」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。

数社に並行して売却を依頼できる

・依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約することが原則的に自由

②専任媒介契約

・依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することは禁止。1社限定で売却を依頼する

・依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約する事は一般媒介契約と同様に自由

③専属専任媒介契約

・専任媒介契約と同様に、他の不動産会社に重ねて売却を依頼できない。1社限定

・さらに依頼者自身が、自分で買主さんを発見し、直接契約することも禁止

このように媒介契約は3種類あります。

そしてこの3つのうち、どの媒介契約が依頼者である売主さん自身にとって有利なのか、メリットがあるのかを悩むのです。

それぞれ色々なメリット・デメリットはありますが、ここで一番大事なのは、任せる「担当者（不動産会社）」が信頼できるかどうか。

この人であれば！という営業マンに売却を任せるのが一番重要です。


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「目標」は決まり、「道具」によって冒険の準備もできました。

あと必要なもの、それが「知恵」です。

自宅の売却を成功に導くために、優れた知恵が必要となります。

「え?知識じゃなくて知恵なの?」と思われるかもしれません。

知識と知恵について以下のような違いがあります。

「知識とは、人間、物事について抱いている考えや技能のこと。知恵は、知識によって得られたもの、という意味から発展して、今では主に、ものごとの道理をわきまえていて適切にふるまう能力のことを指す」

つまり知恵とは、知識を得た上で実践的な経験を積むことによってもたらされるものということです。

では、自宅売却における「知恵」とはなんでしょうか？

それはズバリ、「売却を依頼する不動産会社(担当者)」です。

不動産会社も、優秀な人もいれば、残念ながら能力の低い人もいます。

不動産会社と名乗る以上、「知識」はあって当然です。

しかし先ほども述べた通り、「知識のある不動産会社」ではなく「知恵のある不動産会社」の力を借りて、ご自宅の売却を成功させなければなりません。

知識を知恵に昇華させるためには、「経験」と「感性」を兼ね備える必要があります。

ご自宅売却という冒険は、ときには激しい嵐や風が吹くかもしれません。

予定しているルートを進めなくなるという可能性もあるのです。

「市場の環境が変わった」「急にお金が必要になった」というケースです。

いろいろなことが起こって当然なのです。

そのとき、適切に導いてくれるガイドがいれば、安心して進むことができます。

「最適なタイミングで最適なアドバイスをくれるガイド」、それがプロの不動産会社です。

「目標」や「道具」について自身で明確にできなくても、優秀なガイドさんいれば「適切な目標と道具の使い方」を含め、どう進めていくべきかを明確に導いてくれます。

逆に考えれば、いくら適切に目標を定め、道具をうまく使えたとしても、導くガイドが悪ければ冒険は必ず失敗します。

失敗する確率の低い冒険さえ、ガイド次第では迷い、回り道を繰り返すのです。

ここまで「理由」「お金」「知恵」という3つのポイントがまず大切だということを説明させていただきました。

冒険の目標は決まりました。

では、どうやって行けばいいのでしょうか。

これに関係するのが道具です。

ジープという道具があれば、行けるところまで車で行けます。

荷物もたくさん運べます。

ジープがなければ自分の足が頼り。

持っていける道具も限られたものとなります。

ザイルがあれば断崖絶壁も降りられます。

ボートがあれば湖を渡ることもできます。

道具次第で、このように「近道」することも可能です。

このように冒険は、まさに「道具」次第です。

自宅売却も同じこと。

自宅を売る「道具」は「お金」です。

この「お金」というのは、単純に「売れる値段」という意味ではありません。

自宅売却を進めていく上で「売れる値段」「売るために必要な費用」「将来的な生活を見据えたファイナンシャルプラン」と、いろいろなお金の問題をクリアする必要があります。

湖の向こうに目的地があるとします。

しかし、ボートがなくては湖の周りをぐるっと歩いて進まなくてはいけません。

自宅売却においても「こうしたい!」という目標を決めたとしても、「道具=お金」の問題で前に進めないということがあるのです。

例えば「売りたい」と思っても、「売れる値段」が住宅ローンの残高より安い。

この場合、売れたとしても住宅ローンの不足分を自己資金でまかなう必要があります。

しかし、そんな自己資金がないということであれば「売ることができない」ので「売ることをあきらめる」という選択となります。

また、「売って毎月の支払いを楽にしよう」と思っても、賃貸に替わることで逆に毎月の支払いがアップする可能性もあります。

古い間取りで「リフォームしてから売ろう」と考えていたところ、リフォームそのものに非常にお金がかかるケースもあります。

となれば、「買った人にリフォームをしてもらう前提」で価格を見きわめる必要が出てきます。

「時間をかけてもいいから好条件で売りたい」と思っているものの、すでに新築を買って両方の住宅ローンを支払っているケースでは、2つのローンを払い続けられればいいですが、家計のバランスによっては「そんな余裕はない、早く売ったほうがいい」という結論となります。

しかし、同じ「好条件で売りたい」と目標設定した場合でも、家計にゆとりがあるのであればどっしり構えて売ればいいのです。

このように、自宅売却においてお金は非常に大切です。

目的地を定め、どのようなルート(方法)で自宅を売っていくのかを考える大切なものなのです。

道具次第で冒険のルートや攻略法が変わるように、お金次第で自宅の売り方というものは変わってくるのです。

「お金がないと自宅は売ることができないのか?」

と、思われるかもしれませんが、それは違います。

１つひとつお金の問題を明確にしながら、解決をしていけばいいのです。

しかし、その解決を素人判断で行なうと失敗します。

そこに必要なのは「知識と経験に裏づけされた知識」。

「知恵」が必要になるのです。

次回は、目標にその道具でたどり着くための「知恵」についてご説明します。



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「自宅を売ろう」と、何の理由もなく思う人はいないでしょう。
必ず「自宅を売ろう」と思った理由があるはずです。
例えば、「転勤が決まった」「新築を買った」「子供が大きくなり手狭になった」というよう
に、人それぞれご自宅を売る理由があるのです。
また、中には「気分を変えたいから」という理由でご自宅を売られる方もいます。
「売る理由なんか自分でわかっている」といわれるかもしれません。
しかし今一度「なぜ自分が自宅を売るのか」を確認してください。
例えば「半年後に転勤が決まっているため、それまでに売りたい」という理由であれば、「半
年以内に買い手を見つけて、引っ越し後すぐに引き渡しをする」というスケジュールが望ま
しいでしょう。
そして、今すぐ売却活動を始めなければいけません。
スタートが遅れ、売れるまでに時間がかかってしまうと、転勤後数ヶ月の間「使わない家」
の住宅ローンを支払わなければいけないという事態になるかもしれません。
半年後の転勤という理由であれば、「可能な限り半年以内に買い手を見つ
ける」ということ
が目標になります。
また半年を期限として逆算した売却活動が必要となります。
また、「売り急がなくていいけど、手狭になってきたので一戸建てに将来的に買い替えたい」
という理由の方もいるでしょう。
そうであればあわてて売る必要もないわけですから「時間をかけてでも、できるだけ好条件
で売却する」という目標が立てられます。
「実は新築をすでに買ってしまってダブルローンで苦しい」という場合は「いち早く売却す
る」ことで、家計収支の健全化が急務となります。
このように「自宅を売る理由」をしっかり見きわめる事
は、「売却を完了させるための目標
設定」を明確にさせることとなるのです。
設定」を明確にさせることとなるのです。
「私は〇〇という理由で、自宅を売る。だから△△までに売ることを目標とする」と明確に
「私は〇〇という理由で、自宅を売る。だから△△までに売ることを目標とする」と明確にするのです。するのです。
これが、不動産売却の目標です。
これが、不動産売却の目標です。
そして、この目標から、今度は「どのように売っていくのか」を逆算していくのです。
そして、この目標から、今度は「どのように売っていくのか」を逆算していくのです。
優秀なビジネスマンやアスリートは、難しい目標でも次々とこなしていきます。
優秀なビジネスマンやアスリートは、難しい目標でも次々とこなしていきます。
彼らは「目標達成するためには、目標地点から現在までの逆算をすればいい」と共通してい
彼らは「目標達成するためには、目標地点から現在までの逆算をすればいい」と共通していいます。います。
4
4年に年に11度のオリンピックを目指すのであれば、度のオリンピックを目指すのであれば、44年後の本番に最高の年後の本番に最高のコンディションで臨コンディションで臨むためにはどうすればいいのか、今から何をすればいいのかを逆算しているのです。むためにはどうすればいいのか、今から何をすればいいのかを逆算しているのです。
売上を上げたいビジネスマンなら、売上目標を定め、その売上を達成するには、今、そして
売上を上げたいビジネスマンなら、売上目標を定め、その売上を達成するには、今、そしてこれから、何をどのようなタイミングでするのかを明確化するのです。これから、何をどのようなタイミングでするのかを明確化するのです。
「半年後までに自宅を売りたい」と思えば「最長で
「半年後までに自宅を売りたい」と思えば「最長で55カ月後までには売買契約をしておくカ月後までには売買契約をしておく必要があるな」とか「必要があるな」とか「22カ月間は高めに売り出しても、カ月間は高めに売り出しても、33ヶ月目からは値下げをして成約しヶ月目からは値下げをして成約しなければいけないな」と目標に向かって逆算を行うのです。なければいけないな」と目標に向かって逆算を行うのです。
ご自宅を売る理由を見きわめ、目標を明確にし、そし
ご自宅を売る理由を見きわめ、目標を明確にし、そして逆算して計画すること。て逆算して計画すること。
当たり前のような話ですが、本当に大切なことは、「当たり前のこと」の中にあります。
当たり前のような話ですが、本当に大切なことは、「当たり前のこと」の中にあります。

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、笹塚の日立不動産へ

親類の住んでいた世田谷区の自宅跡地を、日立不動産さんの仲介で売却しました。
相談したところ、面積が大きいので、建売業者に売却するのが良いとのアドバイスを頂きました。
測量作業～購入検討業者の選定、入札の段取りまで、全て日立不動産さんお任せしました。
とても良かったのが、売却までの半年ほどの間、小まめに進捗状況を報告いただき、また、問題点等も包み隠さず解りやすく説明頂けたことです。
おかげ様で、査定額を上回る金額で、滞りなく売却活動を完了することが出来ました。
本当に、日立不動産さんに売却をお願いして良かったです。

担当より一言

規模の大きな物件で、かつ、確実に期限までに売却しなければならず、売却を完了できてホッとしています。
お客様の意向を確認しながら丁寧かつ小まめにご説明させて頂きながら、最終的にご要望に沿う形で着地できました。
担当者としても、とても印象に残る取引となりました。

世田谷区で親から相続した戸建住宅を賃貸していました。
築年数が40年近くになり、売却して現金化しようと思い、日立不動産さんに相談しました。
元々、日立不動産さんには、空室の募集や賃貸管理でお世話になっていたのですが、売却のイメージがなく、初めは相談して良いものか迷っていました。
ところが、いざ相談してみると、ベテランの担当者がAIツールを駆使して、客観的な査定額を提示頂き驚きました。
私の所有物件は築年等の問題で、仲介で高値で売ることが難しいと分かり、結果、日立不動産さんで買取って頂くことになりました。
地域密着型の不動産会社で、買取りまでやっているところは少なく、大変助かりました。

担当より一言

お役に立てて、何よりです。
既に、賃貸仲介・賃貸管理でご所有物件の内容はよくわかっていましたので、買取りの判断は早かったですね。