日立不動産　売却コラム ,株式会社日立不動産

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

今回は、境界が未確定の土地を有する人が必要な測量費に関して解説します。

売主さんには、土地の境界の明示義務があります。

マンションに関しては、通常、マンションディベロッパーが分譲時に境界を全て確定していますので、マンションの売主さんは境界明示の心配はありません。

また、戸建でもデベロッパーが開発した分譲地の上に建っている家であれば、多くの場合、境界は確定しています。

一方で、古くから持っている土地、またはそのような土地の上に建っている戸建を売却する

場合、境界が不明瞭のケースがありますので、注意が必要です。

境界では、隣地との境界ラインが定めっていることを「確定している」と表現します。

境界には隣地との境界を指す「民々境界」、道路との境界を指す「官民境界」の2種類があります。

境界の明示とは、民々境界および官民境界の確定ラインを明示することになります。

境界が確定している場合、隣地所有者との間で「筆界確認書」と呼ばれる境界を確認しあった覚書が締結されていることが通常です。

筆界確認書が存在しなくても、「確定測量図」という測量図があれば境界が間違いなく確定していることになります。

境界確定図には境界杭が記載されていますので、その図面に基づき買主さんに対して「ここが境界ラインです」という説明をすることになります。

尚、実測図があったとしても、その実測図が「確定測量図」という名称になっていない場合、境界が未確定の可能性があります。

不動産を売却する前に、境界確定図や筆界確認書があるかどうかを確認することが重要です。

◆測量費の相場

境界が確定していない場合には、測量会社に「確定測量図」の作成を依頼することになります。

境界確定には隣地所有者の同意を得る必要があり、時間がかかります。

特に、官民の境界を確定するには、道路の反対側の土地所有者の同意も得る必要があり、土地所有者が多い場合には半年以上時間を要することもあります。

そのため、確定測量を行う場合には、早めに依頼することが重要です。

確定測量費用は、50万円～100万円程度になります。

隣接する筆の数等によって、金額が異なってきます。

測量費は、高くてビックリする人も多いので、早めに見積を取って金額を確定することをお勧めします。

測量は土地家屋調査士へ依頼することになります。

測量費は、有資格者による定型業務であるため、相見積によって値段が下がる性質のものではありません。

ただ、金額に納得がいかない場合には、何社か見積を見比べる必要はあるでしょう。

測量は時間もコストもかかるため、早めに準備することをお勧めします。

前回に引き続き、インスペクションについてご説明します。

◆インスペクションと瑕疵保険の関係

インスペクションに合格すると、瑕疵保険に加入できます。

瑕疵保険に加入すると、住宅に瑕疵が発見されたとき買主さんが保険で瑕疵を修繕することができます。

保険の補償額としては1 戸当たり最大で1,000 万円となります。

品質保証的な役割を果たすため、買主さんにとっては大きな安心感があります。

ちなみに瑕疵（かし）とは「契約の約定において有すべき品質に適合しない状態」を指すとされていますが、平たく表現するのであれば「契約する上で想定していなかった不具合」のことです。

瑕疵保険で対象としている瑕疵は、雨漏りやシロアリによる床の腐食といった建物に関する物理的な瑕疵に限ります。

物理的瑕疵とは、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生する瑕疵のことです。

瑕疵には、自殺や過去の忌まわしい事件といった心理的瑕疵も存在しますが、このような物

理的瑕疵以外の瑕疵については保険の対象とはなりません。

保険期間としては、1 年間または5 年間です。

また、瑕疵保険に加入している物件は、買主さんが不動産取得税や登録免許税が軽減でき、さらに住宅ローン控除も適用できるようになります。

買主さんに節税メリットがあるため、買主さんにとって見ると瑕疵保険に加入している物件の方が魅力の増す形になります。

◆インスペクション費用の相場

インスペクションは、まだ普及途上にあるため、費用がそれほど一般化していません。インスペクションの費用としては、概ね5～20 万円程度と言われています。

但し、インスペクションは、瑕疵保険に加入できないとあまり意味がありません。

インスペクション業者の中には、瑕疵保険の加入要件を満たさない検査を行う業者も存在します。

インスペクションを依頼するときは、費用だけでなく、その検査に合格することによって間違いなく瑕疵保険に加入できるのかを確認してから依頼することが重要です。

尚、住宅瑕疵担保責任協会に登録されている検査会社であれば、瑕疵保険に加入できる検査を行ってくれます。

インスペクションはまだ歴史が浅く、今後内容が頻繁に改正される可能性があります。

その為、売却時に現在どうなっているか、不動産会社に確認するようにしましょう。

③印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。

不動産は金額が大きいため、普段は見たことのないような金額の印紙を貼ります。

印紙税の金額は売買金額によって異なります。

2018年10月時点における印紙税は以下の通りです。

1万円未満：非課税

1万円以上10万円以下：200円

10万円超50万円以下：200円

50万円超100万円以下：500円

100万円超500万円以下：1,000円

500万円超1,000万円以下：5,000円

1,000万円超5,000万円以下：10,000円

5,000万円超1億円以下：30,000円

自宅の売却の場合、売買金額は「1,000万円超5,000万円以下」または「5,000万円超1億円以下」であることが多いです。

この金額ゾーンであれば、印紙税は、1万円または3万円ということになります。

尚、印紙税額については、本メルマガ作成時点のものとなります。

印紙税は金額改正が時折行われますので、売却時に改めて確認してください。

④インスペクション費用(任意)

2018年4月より、自宅の売却をする人は、不動産会社からインスペクションのあっせんを受けることになりました。

そのため、売主さんでもインスペクションを実施する人が増えますので、インスペクション費用についても解説します。

インスペクションとは、建物状況調査のことです。

この建物状況調査に合格すると、既存住宅瑕疵保険(以下、「瑕疵保険」と略)に加入することができます。

瑕疵保険に加入できるという点が、インスペクションの最大のメリットになります。

保険に加入するための調査なので、人間で言うところの健康診断と考えていただけると分かりやすいです。

インスペクションでは、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、建物の専門家が目視や計測によって調査を行います。

インスペクションは義務ではありませんが、実施するか否かは売主さんの判断となります。

2018年4月以降は、不動産会社が売主さんに対して「インスペクションを受けませんか？」とあっせんすることが義務付けられています。

そのため、売主さんに興味があるか否かに関わらず、インスペクションの実施について判断を問われます。

一方で、不動産会社は買主さんに対してもこの物件がインスペクションを受けているかど

うかの説明を行います。

そのため、買主さんにインスペクションの知識が無くても、買主さんは購入を通じて「インスペクションとは何か、この物件はインスペクションを受けているのか」ということを知ることになります。

買主さんからしてみると、インスペクションを受けている物件と受けていない物件には、差を感じるということは知っておいた方が良いでしょう。

尚、売主さんが承諾すれば、買主さんがインスペクションを行うこともあり得ます。

アメリカではほとんどが、買主さんがインスペクションを行います。

アメリカは、文化的に性悪説が浸透しているため、売主さんが行うインスペクションは信用ができないという発想が背景にあるようです。

インスペクションについては、まだ馴染みのある方が少ない為、次回もう少しご説明します。

②抵当権抹消関連費用※住宅ローンを組んでる場合

住宅ローンが返済中の場合、売却金額によって住宅ローン残債を返済するのが一般的です。

この際、住宅ローンを借りる際に設定した抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きを行います。

抵当権の抹消は、売却金額が入金される引渡と同時に行います。

引渡では住宅ローンを借りている銀行で行うことが多いので、入金確認次第、銀行から抵当権の抹消書類をもらいます。

抵当権の抹消は、実際には司法書士が代理人となって行います。

尚、司法書士は、基本的に不動産会社が手配しますので、特に自分で探す必要はありません。

抵当権の抹消には、法務局へ支払う登録免許税と司法書士へ支払う司法書士報酬の2つが必要となります。

◆登録免許税

住宅ローンを借りるために設定した抵当権は、土地と建物の登記簿謄本に記載があります。

登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権抹消と呼びます。

実際には、抵当権の記載の部分にアンダーラインが引かれますが、アンダーラインが引いてある部分は抹消されていることを意味します。

登記簿謄本にアンダーラインを引く作業は、法務局が行います。

この際、法務局へ手間賃を支払うことになりますが、この手間賃に該当するものが登録免許税になります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地の単位を筆(フデ)と数えますが、複数の筆がある場合には、その筆の数だけ1,000円の登録免許税がかかります。

建物にも抵当権が設定されていれば、建物1つにつき1,000円という考え方になります。

◆司法書士報酬

司法書士報酬の金額は司法書士ごとに異なりますが、大体15,000円前後で収まることが多いです。

目安として、全国の司法書士から報酬のアンケートをとり、その結果を公表している資料がございますので下記ご参考にしてください。

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

只、これはあくまでも目安です。

土地が複数筆ある場合等、物件によって報酬金額は異なります。

実際の金額を知りたい方は、司法書士にお見積もりを取ってもらうといいでしょう。

次回も引き続き売却時にかかる費用をご説明します。

不動産の売却では一定の費用が発生します。

不動産の売却費用には、仲介手数料や抵当権抹消関連費用、印紙税、売却で発生する所得税等々があります。

一定の要件を満たすマイホームの売却の場合には、所得税等の税金は発生しないこともあります。

そのため税金の基礎知識が若干必要となります。

また土地の境界が明示できない物件を売却する場合は、別途測量費がかかります。

さらに、2018年度以降は、売却前にインスペクション(建物状況調査)を行う人も増えていますので、インスペクションについても知っておくことが望ましいです。

このように不動産の売却には費用が発生しますが、物件によっては発生するものや、発生しないものがあるため、事前にしっかりと知識を身に着けておくことが損をしないコツです。

今回は売却時にどんな費用が発生するか、一つずつご説明したいと思います。

売却時にかかる費用は主に下記の6つです。

①仲介手数料

②抵当権抹消関連費用

③印紙税

④インスペクション費用(任意)

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

⑥税金(譲渡所得が発生する場合のみ)

①仲介手数料

仲介とは、宅地建物取引業者が売買に関して、売主さんと買主さんの間に立って、売買契約の成立に向けて尽力する行為のことを指します。

仲介は媒介とも呼ばれており、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を媒介契約と呼びます。

仲介手数料は、成功報酬であることが最大の特徴です。

着手金や実費精算等は一切なく、売却が決まった時点で発生する費用になります。

仲介手数料は、以下の3つの条件を満たした場合において発生します。

・不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること

・その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること

・その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

不動産会社に売却の依頼を行うと、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。

報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

200万円以下：取引額の5％

200万円超から400万円以下：取引額の4％＋2万円

400万円超：取引額の3％＋6万円

※別途、消費税が発生します。

例えば2,000万円で売却できた場合、

2,000万円× 3% ＋6万円= 66万円（別途消費税）

が仲介手数料の上限額となります。

尚、2018年1月1日以降、取引額が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加えて、現地調査費等の費用相当額を請求できるようになりました。

これは、全国で空き家が増え続ける中、地方の空き家の売却がなかなか進まないことを受けて法改正されました。

但し、仲介手数料と現地調査費等の費用相当額の合計額は、18万円(別途消費税)を超えてはならないものとされています。

今回はここまで。

次回以降も引き続き、売却時にかかる費用についてご説明します。

前回に引き続き囲い込みを防ぐ方法の、残り2つをご紹介します。

②別の不動産会社経由で探りを入れる

契約を結んだ不動産会社に、別の不動産会社経由で探りを入れることもできます。

頼める不動産会社がいない場合は、ご自身で不動産会社のフリをして行う形でも大丈夫です。

「○○物件の購入希望者がいるのですが、内覧できますか？」

そう聞いたときに、

「すでに購入申し込みが入っています。」

などの返答があった場合は怪しいと考えてください。

今度は購入希望者のふりをして電話をかけて、

「〇〇マンションの物件の内覧はできますか？」

と聞いて、

「はい、内覧希望を受け付けています。」

という回答があれば「囲い込み」が行われている可能性大です。

他社と契約することも検討しましょう。

③「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する

一般媒介は、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。

囲い込みをしたところで、他の会社が通常通り営業活動を行うと囲い込みする意味が無くなります。

その為、いち早く買い手を見つけた会社のみが手数料を獲得できるので、情報を開示してでも早く買い手を見つけた方が不動産会社もメリットがあるのです。

以上が囲い込みに対する対策です。

ここまで3回に分けて「囲い込み」のご説明をしていきました。

只、一点ご注意いただきたいのは、「囲い込み」をしているのは、一部の悪質な不動産会社です。

ほとんどの不動産会社は善良に営業活動を行っています。

よく業界全体がそうなっている、という記事を見ますがそんなことはありませんのでご安心ください。

今回は囲い込みを防ぐ
or 見破る方法を説明します。
具体的な方法として下記
3 点あります。
①
レインズで物件のステータスを確認する
②
別の不動産会社経由で探りを入れる
③
「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
一つずつご説明していきます。
①
レインズで物件のステータスを確認する
「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習としてメディアでも大きく取り上げられるように
なってきました。
状況を問題視した国土交通省は、レインズに対策を講じるよう要請したのです。
要請に答えてレインズが打ち出した対策が、「ステ
ータス管理機能の導入」です。
レインズの情報は今まで不動産会社しか閲覧できませんでした。
しかし、「専属専任媒介」、「専任媒介」を結んでいる売り手のみ、自分の物件の登録情報の
み閲覧できるようにしたのです。
具体的に以下の
3 つのステータスがあります。
・公開中
・書面による購入申込みあり
・売主都合で一時紹介停止中
確認方法ですが、媒介契約を結んだあと、不動産会社からレインズへの登録証明書を受け取
ります。
（宅地建物取引業法で義務付けられています。）
その証明書に記載されている
ID とパスワードを使って、レインズの HP からログインして
確認することができます。
※
下記詳細です。
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」に
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか確認しましょう。なっていないか確認しましょう。
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会社に問い合わせしてください。社に問い合わせしてください。
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。
次回は残りの
次回は残りの22つの方法について、ご説明します。つの方法について、ご説明します。

今回は昨今社会問題になっている「囲い込み」についてご説明したいと思います。

売却物件の仲介を依頼された不動産会社は仲介手数料が収入源です。

その手数料を売主さんと買主さんの双方からもらうために不動産会社が売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないという行為を「囲い込み」と言います。

「囲い込み」は不動産業界に横行する、売主さんに不利益をもたらす悪しき慣習です。

なお、「囲い込み」はどの不動産会社でも行われているというわけではありません。

一部の良識に欠ける業者に限られた行動です。

では囲い込みによるデメリットは何でしょうか？

それは本当に売れるべき金額より安くなってしまう、ということです。

せっかく買いたいという人がいると他の不動産会社から連絡が入っても、不動産会社がそれを勝手に断ってしまいます。

仮に3000万円でA社に売却の依頼を出していたとします。

売りに出してすぐ、他社が3000万円で買いたいという買主さんがいたとします。

通常であれば、その買主さんで決まりですが、A社はそれを断り売主さんにその事実を伝えません。

A社は自社で仲介できる買主さんが現れるまで、同じ対応を続けるのです。

売主さんとしては少しでも早く売りたいと考えているのに、不動産会社が囲い込みをしてしまうことで、なかなか売れません。

当然売れない時期が続けば不安にもなりますし、日々価値が低下していく中で、値下げも考えなくてはいけなくなっていきます。

特に買い替え等、売却時期が決まっている場合は、時期が迫ってくると大きく値引しなければいけません。

また、その他の場合でも、今の家が売れないことには次のアクションを起こすことができないでしょう。

このように「囲い込み」は売主さんにとってデメリットが大きいです。

只、囲い込みを防止するor見破る方法もあります。

次回はその具体的な方法について、ご説明します。

今回は不動産会社がどうやって利益を上げているかご説明します。
不動産取引において不動産会社がお客様から受け取れるお金は、原則として契約締結に至
った場合の仲介手数料だけです。
その仲介手数料の種類として、「片手取引」「両手取引」という専門用語があります。
不動産取引において、売買の場合は売主
さん と買主 さん という 2 組の当事者があります。
家を売りたいと思っている人は、自分で買主さんを探すのが難しいため、媒介契約を結んで
不動産会社に依頼します。
一方、家を買いたいと思っている人も不動産会社を訪れて物件を紹介してもらいます。
◆片手取引とは？
自宅を売りたい
A さんの依頼を 受けた不動産会社 C が売却活動をした物件を、不動産会社
D が自宅を買いたい B さんに紹介し、 A さんと B さんの間に 1,000 万円で売買契約が成立
したとします。
この場合
C 社は A さんから、 D 社は B さんからそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税抜）を
貰います。
売主
さん 側と買主 さん 側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。
◆両手取引とは？
A
さんから売却依頼を受けた C 社が、 C 社で物件探しをしている B さんに紹介して A さん
と B さんの間で売買契約が締結されたとします。
この場合
C 社は売主の A さんと買主の B さんの両社からそれぞれ 36 万円の仲介手数料（税
抜）を貰うことができ、片手取引と比べると 1 件の取引で 2 倍の売り上げとなります。
このような取引を「両手」と呼んでいます。
当然のことながら営業マンはまずは両手を狙います。
売却依頼を受けた場合、まず自分の客に紹介できないかが第
1 優先。
次いで同じ店の他の営業が第
2 優先。
他の会社に紹介するのは優先順位
が低いのです。
両手取引でも、営業マンが誠心誠意取引を行えば何ら問題ありません。
只、昨今、不動産業界でこの両手取引が問題視されています。
何故でしょうか？
次回は、両手取引の問題点、「囲い込み」についてご説明します。

不動産会社を選ぶ時も、売却のさまざまな打ち合わせをするときも、高額な売買だけに、ご主人様が窓口になる場合が多いようです。

奥様の発言権が強いご夫婦でも、担当者と商談するのはご主人様。

実はこれ、営業マンからすると結構やりやすいのです。

男性は格好をつけ、物わかりがいいように振る舞うことがありますし、仕事の厳しさを自分も体験しているだけに、営業マンに同情しがちだからです。

営業マンは、売主さんの会社関係や仕事内容にも立ち入って会話を進めてきます。

「ご主人のお仕事も大変ですねぇ」などと意気投合してくると、ついいいところを見せようと、「わかった、君を信用してすべて任せるよ」と口走ってしまうのです。

本来なら、安易に信用する前にまず営業マンの販売実績を確認し、販売物件に関する経験値、販売のビジョンや目標を聞くべきです。

経験値とは、過去にこの地域で同じような物件やマンションの販売実績があるか、ということです。

販売ビジョンとは、「この案件は、このようなお客様が欲しがっていますので、こういう販売方法を準備して、クリーニングのあと二週間後には販売を始めます」「ひと月経って反響が薄い場合は、このような販売方法に切り替えます」というプレゼンテーションです。

そこを確認して、プロフェッショナル・レベルの内容が伴っていなければ、契約は見送るべきです。

ところが、世間話だけで意気投合し、ハンコをついてしまう売主さんが少なくないのです。

これが後に「騙された」、あるいは「口車に乗せられた」と感じるトラブルにつながる原因の一つです。

その点、女性はクールです。

横にいる男性が、「お前、そこまで言ったら失礼だろう」とハラハラするような質問も平気でできます。

「あなた、経験は?」「宅建の資格は持っているの?」「この家、どうやって売ってくださるおつもり?」などと聞けるのは男性より案外、女性の方です。

それは当然、聞くべき質問です。

営業マンにとっては、なかなか痛いところを突かれるので、そう簡単ではないなと、気を引き締めるでしょう。

ご夫婦で事前によく相談し、どちらが窓口になるかを決めることもトラブル回避の対策です。

そしてもちろん、どちらが窓口になるにしても、いま紹介したような質問をきちんとして、その回答によって不動産会社を評価し、比較して決定するのが失敗しない売却の一歩です。